Зміна умов оренди офісу IT-компанії в умовах воєнного стану

Воєнний стан вносить свої корективи, і не в останню чергу, у бізнес-відносини.

Пропонуємо розглянути питання, пов’язані з орендними відносинами для  IT-компаній, зокрема щодо можливостей зменшення чи скасування оплати за оренду офісних приміщень в умовах воєнного часу.

Очевидно, що існуючі об’єктивні обставини можуть мати наслідком для орендарів неможливість використання приміщень за призначенням через небезпеку перебування в тій чи іншій місцевості працівників або фактичне невикористання офісів внаслідок виїзду на інші території більшості працівників IT-компанії, а також у зв’язку із зміною фінансових можливостей орендарів. При цьому, орендарі не проти залишити за собою право на такі приміщення за зрозумілих причин, а орендодавці, в більшості, розуміючи складність пошуку нових орендарів, зацікавлені у збереженні існуючих орендних відносин на оптимальних для обох сторін умовах. 

Отже, з метою оптимізації витрат на оплату орендованих приміщень перед орендарями постає питання можливості зміни вартості оренди, або навіть звільнення від неї на період воєнного часу.

Чи є та які підстави для зміни розміру орендної плати в умовах воєнного часу? 

Які підстави звільнення від орендної плати у воєнний час? 

Які наслідки можуть мати місце для орендаря IT-компанії у випадку нездійснення сплати за договором оренди? 

Як орендодавцю забезпечити дотримання його прав у випадку нездійснення орендарем оплати за оренду офісу.

Цим та іншим супутнім питанням присвячена стаття, то ж давайте розберемо ситуацію з точку зору можливих варіантів дій сторін договору оренди.

 

Спочатку про загальне

 

На законодавчому рівні ці питання внормовані переважно Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Орендні відносини передбачають, що одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Орендна плата є, поряд з іншими, істотною умовою договору оренди. Істотність означає, що ця умова обов’язково має бути передбачена в договорі.

Закон визначає, що орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. 

 

Нюанси конкретних договорів

 

При цьому, розуміємо, що конкретні договори часто містять положення, що регулюють ті чи інші додаткові умови взаємовідносин сторін оренди.

Часто, якщо цей договір вдумливо та грамотно складався юристами обох сторін, то він містить перелік підстав для зміни його умов, перелік обставин, які сторони домовились вважати форс-мажорними, деталізацію щодо можливостей сторін у випадку настання таких форс-мажорних обставин, порядок та процедуру внесення змін у договір.

В контексті обговорюваної теми, такий договір може містити також положення щодо порядку сплати та розміру орендної плати у випадку настання форс-мажорних обставин.

Події в нашій країні 2014 року, період карантину внаслідок COVID-19, дали можливість учасникам бізнес-процесу на конкретних прикладах зрозуміти, що поняття форс-мажорних обставини це не щось маловірогідне і що окреслення в договорі конкретних обставин, порядку врегулювання відносин у разі настання таких обстави, є важливим та доцільним, надає можливість діяти передбачувано та уникнути непорозумінь та додаткових складнощів для сторін.

Якщо у вашої IT-компанії саме такий варіант договору, то вирішувати ситуацію, само собою, потрібно, перш за все, виходячи з положень такого договору, адже положення договору мають пріоритет над нормами закону.

 Отже, у випадку, якщо постало питання внесення змін в існуючи правовідносини, то доцільно в першу чергу уважно проаналізувати умови конкретного договору на предмет врегулювання випадків, що є підставою для зміни чи навіть, розірвання договору, а також процедуру внесення змін до договору або його розірвання.

Якщо ж ви уклали певний типовий договір, що містить лише істотні умови, а в іншому відсилає до положень закону, то маємо звертатися до відповідних нормативних актів.

 

На якій підставі і як змінювати за законом

 

Законом передбачено, що розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Загальні умови та порядок внесення змін до договору, передбачені законом, полягають у наступному.

Зміна та розірвання договору в односторонньому порядку можливо лише якщо це передбачено законом або договором.

Сторона, що ініціює зміну або розірвання договору, має надіслати відповідні пропозиції іншій стороні, яка в свою чергу, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції, має повідомити другу сторону про результати розгляду.

Сторона – ініціатор зміни або розірвання договору має право звернутися до суду для вирішення зазначеного питання, якщо сторони не змогли досягли згоди щодо умов зміни чи розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу.

Отже,  можливість односторонньої зміни умов договору не передбачається (за виключенням деяких специфічних договорів).

Перший і найпростіший спосіб зміни  відносин знаходиться в площині переговорів та досягнення узгодження між сторонами в ході таких перемовин.

Багато хто в існуючій ситуації йде на поступки та готовий до зменшення ціни за оренду, або звільнення від неї на певний період. Це є цивілізованим та етичним кроком та заслуговує на повагу.

Як юристи, ми наполегливо радимо, навіть в ситуації, коли відносини сторін складаються позитивним чином та є підстави розраховувати на розуміння та конкретні поступки, оформлювати відповідні зміни документально.

Найчастіше це відбувається через укладення додаткових угод, угод про внесення змін до основного договору,  обмін офіційними листами, що містить  пропозицію та згоду іншої сторони на певні узгоджені умови співпраці, укладення меморандуму. При цьому, зверніть увагу, що відповідно до закону, зміна або розірвання договору має здійснюватися в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається (за виключенням випадків, коли договором або законом передбачено інше).

Складати такі документи потрібно за допомогою юристів, щоб уникнути різночитання та неточностей у формулюваннях, а також зберігти і в подальшому позитивні відносини між учасниками процесу. Також, це є важливим для того, щоб нові умови не йшли в протирічь з іншими умовами основного договору, або не впливали на можливість їх реалізації. 

Мова може йти про випадки, коли, наприклад, основним договором були передбачені якісь положення, що ставили у взаємозалежність виконання орендарем умови щодо здійснення оплати за договором з умовою щодо здійснення орендодавцем капітального ремонту об’єкту оренди. Або, можливо, щодо права орендаря на подальший викуп об’єкту оренди, тощо. Відповідно, змінюючи умови щодо розміру та порядку оплати за договором оренди, ці пункти договору також мають бути оговорені та, в разі потреби, змінені.

 

Потрібна консультація ІТ адвоката?

 

Якщо в основному договорі було передбачено та деталізовано конкретний порядок внесення змін до договору, порядок внесення пропозицій та надання відповіді, порядок укладення додаткових угод, то цей порядок має бути обов’язково дотриманий, щоб внесені зміни неможливо було визнати нечинними внаслідок недотримання відповідних умов договору.

Якщо такий порядок  не був передбачений договором, спираємось на норми закону, про які зазначалося вище.

Тепер розглянемо передбачені законом конкретні підстави, що можуть бути використані для зміни розміру орендної плати чи звільнення від неї.

По-перше, закон визначає, що орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

По-друге, орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Важливим є те, що наявність таких обставин і в першому і в другому випадку має бути доведена орендарем і тягар доведення лежить саме на орендареві.

На практиці, є сенс зробити декілька кроків. Офіційно та завчасно повідомити орендодавця про наявність відповідних обставин. Навести конкретні доводи та надати докази на підтвердження того, що можливість користування майном значно зменшилася або що майно не могло бути використано через обставини, за які він не відповідає. Запропонувати конкретні зміни умов договору щодо внесення орендної плати. 

 

Підтверджена Торгово-промисловою палатою України форс-мажорна обставина.  Як це може бути використано.

 

Одним із доказів наявності перелічених обставин може бути юридичний факт, засвідчений Торгово-промисловою палатою України Листом від 28.02.2022 (доступний за посиланням https://ucci.org.ua/uploads/files/621cba543cda9382669631.pdf), який містить засвідчення того факту, що військова агресія рф проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб (який вже продовжено до 05 год 30 хв 25.05.2022), є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили).

Отже, такий лист може бути доданий в якості одного з доказів, однак потрібно розуміти, що його лише буде недостатньо для обгрунтування наявності обставин, внаслідок яких можливість користування приміщенням офісу значно зменшилась чи взагалі була відсутня. Тому, повторімось, потрібні конкретні докази наявності таких обставин. 

Доречи, потрібно зауважити, що розповсюдженою є ситуація, коли власники IT-компаній вважають ті чи інші події форс-мажорними обставинами та вважають, що це автоматично надає право не виконувати обов’язки за договором, в тому числі, щодо внесення орендної плати.

Міркують, наприклад, так – якщо вони зараз вимушені перейти на режим он-лайн роботи внаслідок вірогідної небезпеки або виїзду працівників в інші місцевості, то ці обставини обумовлені наявністю форс-мажорної обставини і  це є достатнім обґрунтуванням неможливості виконання зобов’язань, а отже, за оренду офісу можна взагалі не сплачувати.

Однак, по-перше,  фактичне невикористання офісу з тих чи інших хоч і об’єктивних підстав не свідчить про те, що можливість користування таким офісом була обмежена або відсутня а, по-друге, в будь-якому випадку, це не є підставою для невиконання умов договору, а є підставою претендувати на відповідні зміни умов договору. Якщо орендодавець не йде на домовленості, такий спір може бути вирішений на підставі тих самих норм закону вже в суді. 

Окрім того, цивільний та господарський кодекси України містять положення про звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання у випадку, якщо сторона договору  доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажорні обставини).

Одразу звертаємо увагу, що наявність форс-мажорної обставини не звільняє від виконання зобов’язання щодо здійснення орендної плати. Наявність такої обставини лише звільняє порушника зобов’язання від відповідальності за його порушення. Це означає, що не можуть бути застосовані будь-які санкційні заходи, передбачені чи то законом, чи то договором.

Що загалом мається на увазі під форс-мажорними обставинами, якщо їх конкретний перелік не передбачений конкретним договором?

Відповідно до положень закону «Про торгово-промислові палати в  Україні», перелік їх досить суттєвий та невичерпний. Наведемо його повністю для того, щоб було розуміння, що під такі обставини в конкретних випадках можуть підходити і певні інші випадки, не лише стан війни в нашій країні. 

Закон визначає, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Та чи правильним є вважати, що  в такому випадку зазначений юридичний факт автоматично розповсюджується на всі правовідносини та зобов’язання?

Логічно, що між наявністю певних обставин та наслідками має існувати безпосередній причинно-наслідковий зв’язок. Практика щодо застосування вищенаведеного листа Торгово-промислової палати буде найближчим часом певним чином формуватися і, на наш погляд, з урахуванням попередньої практики, не буде мати місце ситуація автоматичного застосування наявності форс-мажорної обставини до всіх без виключення правовідносин та конкретних договорів, а буде потребувати доведення в кожній конкретній ситуації впливу такої форс-мажорної обставини на дійсну неможливість своєчасного виконання конкретного зобов’язання, адже в протилежному випадку, можуть мати місце недобросовісність з боку орендарів, а також порушення прав орендодавців. 

За неможливості досягнення домовленостей між сторонами в ході переговорів, можу виникнути потреба в отриманні сертифікату про форс-мажорну обставину щодо конкретного договору чи зобов’язання. Порядок отримання сертифікату в торгово-промисловій палаті досить детально внормований відповідним законом та передбачає подання документів та доказів, що доводять прямий причинно-наслідковий зв’язок між існуванням обставин непереборної сили (форс-мажорними обставинами) та порушенням виконання зобов’язання. Це виключає можливість зловживань та безпідставних порушень прав другої сторони за договором, в даному випадку орендодавця.  

 

Ще декілька встановлених законом можливостей для зміни правовідносин.

 

Також, діюче законодавство передбачає загальну норму, що може бути застосована до будь-яких договорів, в тому числі, договорів оренди, та надає можливість зміни або розірвання договору – у зв’язку з істотною зміною обставин. При цьому, обов’язково передбачається наявність одночасного існування сукупності умов, за яких можливе розірвання договору:

1. в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2. зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3. виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала під час укладення договору;
4. із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Якщо ж виконання зобов’язання неможливе у зв’язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, таке зобов’язання припиняється.

 Наведені випадки також передбачають доведення конкретними доказами існування конкретних обставин, що можуть бути визнані підставою припинення договору.

Щодо захисту прав орендодавця, то закон містить норму яка передбачає право відмовитися від договору найму і вимагати повернення об’єкту оренди, якщо орендар не вносить плату протягом трьох місяців підряд.

 

Щодо оренди нерухомості державної та комунальної власності.

 

Окремо зупинимось на правовідносинах, об’єктом яких є майно  державної або комунальної власності.

Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування у зв’язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди може ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна.

Підставою застосування звільнення від орендної плати або отримання орендної знижки є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються.

Наприклад, Київська міська рада наприкінці березня ухвалила рішення про звільнення працюючого бізнесу, який здійснює діяльність на комунальних площах, від сплати за оренду. 

На останок, хочемо закликати всіх учасників бізнес-процесу до добросовісності у стосунках та побажати нам всім найскорішої зміни обставин на краще. Віримо в Україну!